土地の売買価格、どうやって設定する?

土地の時価

資産税課の片岡です。資産税にまつわる話を掲載します。
第2回のお題は「土地の時価」についてです。

土地の時価

土地の時価とは、土地を実際に売買する際の価格です。売主がどうしてもこの土地を手放したい(売りたい)!という場合には時価が安くなり、逆に買主がどうしてもこの土地を手に入れたい(買いたい)!という場合には高くなります。

気をつけて!身内間での土地売買

土地の時価を決定する際、他人間の売買であれば合理的な価格になりますが、「親子間」や「同族会社とその役員間」といった、言わば「身内間の売買」となると売買価格に疑いが出ます。

売主は通常売値の約2割を税金(所得税と住民税)で取られますので、身内相手なら安く売って、税金を少なくしようと考えます。しかし、そのような身内間売買を「しょうがないですねぇ~」と見逃してくれるほど、税務署は甘くありません。

売主に対して、時価で売ったものとして「所得税」と「住民税」が課税されます。また買主に対しては、時価と比べて安く購入した分の差額について「贈与税」が課税されます。その際には、別の尺度を使って時価を求めます。

身内間売買における土地の時価の求め方

一般に、固定資産税評価額(市町村が決定)は時価の7割、
相続税評価額(国税庁の路線価による)は時価の8割と言われています。

固定資産税評価額3,500万円の場合

3,500万円 ÷ 0.7 = 5,000万円

共有の土地の時価の求め方

それでは、共有の土地の場合はどうでしょうか?

共有とは2名以上で一つの土地を所有していることで、各自の所有割合を持分と言います。

建物を建てたり、土地を貸したりする際は、共有者全員の同意が必要で、使い勝手が悪いです。ゆえに相続の際は、共有にしない遺産分割を勧めています。もちろん、各自の持分を売ることはできますが、第三者が買うことはほとんどなく、ある意味時価はないものと言えます。

しかし、共有者が買う場合は、ゼロというわけにはいきません。かといって固定資産税評価額÷0.7では高い気がします。実際に兄弟間で相続税評価額での持分の売買を、税務署に事前に相談した上で行なったことがあります。もし同じような問題が身近に起こった際には、事前に税務署に相談されることをお勧めします。

 

※2016年9月8日 内容の加筆修正を行いました。

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